Que vous ayez pour projet d’investir dans de l’immobilier neuf ou simplement pour changer de lieu de vie, la vente d’une maison implique la mise en place d’un contrat de vente. Faisons le point
Le prix et le délai de réflexion
Les deux principales différences entre les négociations pré-contractuelles dans une vente de gré à gré et une vente aux enchères concernent le prix et les délais de réflexion.
Le prix
Alors qu’une vente de gré à gré implique une négociation autour du prix demandé par le vendeur, une vente aux enchères implique que le prix soit fixé par la concurrence le jour même où la propriété est mise en vente ou que le prix de réserve soit spécifié par les propriétaires (le prix minimum auquel la propriété sera vendue).
Les acheteurs d’une vente de gré à gré doivent demander à l’agent le prix auquel le propriétaire vendra. Si l’agent ne peut pas répondre à cette question, c’est un peu comme ne pas savoir quelle est la réserve, vous faites donc une offre contre un prix de vente inconnu. Vous devez faire pression sur l’agent pour qu’il fixe ce prix.
En outre, les acheteurs doivent être prêts et disposés à signer le contrat immédiatement si leur offre est acceptée. Un acheteur doit faire approuver son financement et, sous réserve que son avocat examine le contrat, doit pouvoir échanger. Faire des offres fictives, non sérieuses, ne vous rend pas sympathique aux yeux de l’agent ou du vendeur.
Le délai de rétractation
Il n’y a pas de période de réflexion lorsque vous achetez aux enchères. Vous devez donc mener à bien vos négociations contractuelles, préparer votre financement et effectuer vos visites sur place et vos contrôles juridiques avant le jour de la vente aux enchères. Renseignez-vous toutefois car la procédure varie sur certains points selon que la vente se déroule en province ou à Paris et dans les trois départements limitrophes.
Les ventes de gré à gré sont généralement assorties d’un délai de réflexion de 10 jours, qui commence à courir lorsque les contrats sont échangés et que l’acheteur verse un acompte. Pendant ce délai, l’acheteur peut changer d’avis, mais il peut être obligé de renoncer à une petite partie de l’acompte s’il le fait. Les frais d’annulation, le cas échéant, varient selon le contrat pré-établit.
Il est fréquent que la durée du délai de réflexion soit négociée plus ou moins longtemps, voire supprimée de la transaction. La renonciation au délai de réflexion peut être un outil de négociation efficace.
Cela montre que vous êtes vraiment sérieux, et c’est votre meilleure tactique, à condition d’avoir fait des recherches approfondies, de connaître vos prix et de faire approuver votre financement, de faire signer votre avocat sans période de réflexion.
Il est même de plus en plus fréquent que les vendeurs demandent à être dispensés du délai de réflexion, ce qui fait qu’il est d’autant plus important que les acheteurs obtiennent des conseils juridiques, procèdent à des inspections pertinentes et obtiennent un financement avant l’échange de contrats.
La réduction ou la suppression du délai de réflexion nécessite un certificat écrit de l’avocat du vendeur indiquant pourquoi le certificat est établi et expliquant à l’acheteur l’effet du contrat, la nature du certificat et l’effet de la remise du certificat au vendeur.
La période de réflexion
La négociation d’une période de règlement, le temps qui s’écoule entre l’échange de contrats et l’échange de titres et de propriété au moment du règlement, qui convienne aux deux parties peut être la clé du succès d’une transaction immobilière.
Un règlement plus court ou plus long peut même permettre de conclure l’affaire à un prix plus élevé, c’est pourquoi il est utile que l’acheteur et le vendeur aient une certaine compréhension des motivations de l’autre partie. Par exemple, un vendeur peut avoir besoin d’un délai pour régler un achat immobilier en cours ou déménager à l’étranger, tandis qu’un acheteur peut avoir besoin de quitter son logement existant à une certaine date ou souhaiter déménager avant l’arrivée d’un nouveau-né.
La période de règlement doit être suffisamment longue pour que toutes les vérifications juridiques finales puissent être effectuées. Un contrat de vente aux enchères (comprenant le règlement, le dépôt et les frais annexes) peut être négocié avant le jour de la vente.
Le dépôt de garantie
Le montant du dépôt, le mode de paiement (y compris en espèces, par chèque, par transfert électronique ou par cautionnement) et la question de savoir si le dépôt versé par l’acheteur peut être utilisé par le vendeur sont tous à négocier.
En général, un vendeur demandera un dépôt de garantie compris entre 5 à 10 % du prix de vente et l’acheteur cherchera à payer la plus petite somme possible. Les acheteurs doivent s’entretenir avec leur conseiller financier sur le mode de paiement et sur la question de savoir s’ils doivent effectuer un paiement forfaitaire ou des versements échelonnés.
Les installations et autres biens inclus dans la vente
Si certains éléments sont considérés comme des installations permanentes dans une maison et seront vendus avec le bien (comme les lave-vaisselle), d’autres éléments ne sont pas considérés comme permanents (les réfrigérateurs, par exemple). Il est important d’examiner ce qui est et n’est pas considéré comme un élément fixe dans le contrat de vente. Ne supposez pas automatiquement qu’un e élément est un accessoire permanent.
Comme les espaces existants dans les maisons sont de plus en plus utilisés, les meubles sur mesure deviennent de plus en plus populaires. On constate en effet une augmentation des cas d’appareils encastrés, comme les réfrigérateurs, les systèmes de sonorisation et les télévisions, qui sont difficiles à enlever et qui devraient plutôt être pris en compte dans la vente. Lorsque vous examinez une maison à vendre, vous pouvez voir des articles qui ajoutent de la valeur mais qui ne sont pas considérés comme des caractéristiques permanentes. Vous pouvez toujours faire une offre qui intègre ces éléments.
Les impôts et les locataires
La question de savoir si la taxe foncière sera ou non réglée par les deux parties, les conditions spéciales du contrat et la question de savoir si la propriété sera vendue avec une possession vacante ou avec un bail en place sont d’autres éléments communs qui pourraient constituer la base des négociations pré-contractuelles.
L’avocat de l’acheteur devra également vérifier si tous les documents qui devraient être inclus dans le contrat de vente et d’achat de la propriété foncière selon la loi ont été joints.
Se retirer d’une vente après échange pour des raisons juridiques
Il arrive qu’un acheteur ait le droit de se retirer du contrat de vente et de récupérer son acompte, même lorsque les contrats ont été échangés et que le délai de réflexion a été supprimé ou a expiré, pour diverses raisons juridiques. Cela inclut également les ventes aux enchères où l’échange est immédiat.
C’est le cas, par exemple, lorsqu’un vendeur n’a pas respecté les obligations d’information du vendeur.
Selon la loi, ces règles obligent les vendeurs à mettre certaines informations sur leurs biens dans le contrat de vente. Cela inclut certaines garanties sur la propriété et l’ajout de certificats qui révèlent des éléments tels que les droits de passage (les voies publiques traversant la propriété par exemple), le drainage et le zonage. L’avocat d’un acheteur peut ainsi l’informer si le vendeur n’a pas respecté ces obligations et lui indiquer la possibilité de se retirer du contrat et de se faire restituer le dépôt de garantie